【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】近期最受關(guān)注的消息，就是兩岸服務(wù)貿(mào)易協(xié)議審查爭議所爆發(fā)的318學(xué)運，學(xué)生佔領(lǐng)立法院的行為是有史以來頭一遭，引起各界一片譁然。在服貿(mào)審核過程被討論的沸沸揚揚之際，其內(nèi)文也受到檢視，其中與房市相關(guān)的就是有人認(rèn)為服貿(mào)通過，可能導(dǎo)致臺灣房價再被炒高。
 
這幾年全臺房價節(jié)節(jié)飆升，購屋壓力越來越大，根據(jù)內(nèi)政部營建署最新發(fā)布的2013年第4季住宅需求動向調(diào)查顯示，臺北市每坪購屋單價58萬、新北市30萬、桃竹地區(qū)16.5萬元，皆創(chuàng)下調(diào)查12年以來新高。不過，雙北市的購屋總價反而呈現(xiàn)下滑情形，原因應(yīng)是單價持續(xù)拉高，造成民眾購買的房屋坪數(shù)越來越小的緣故。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：在近來房市交易趨緩的情況下，個案的銷售表現(xiàn)就出現(xiàn)了明顯落差，有些建案因價格過高導(dǎo)致銷售情況不佳，只好選擇降價。例如大直地區(qū)就有個案曾一度開出每坪200萬，因為賣不出去只得兩度降價，現(xiàn)在開價平均每坪155萬，價格足足降了兩成多，落差十分驚人。也有個案因產(chǎn)品特殊而開出區(qū)域新高價。
 
住展房屋網(wǎng)根據(jù)近來房市現(xiàn)況，一共分析出各7種房價上漲與下跌因素，茲分析如下：
 
1.最常見的例子就是，次級地段開出一級地段的價格，因市場無法支撐，在無法順利銷售的情況下不得不調(diào)降價格。
 
2.動工時程已到，個案銷售一段時程後，剩餘戶數(shù)不多，因開工時程到了，為了完銷結(jié)案，而下修一些被挑剩格局的價格。
 
3.開價不符區(qū)域行情，在個案未正式公開前先行潛銷，測試一段時間，來客反應(yīng)價格過高後，才調(diào)降回客戶可接受的價格範(fàn)圍。
 
4.供給過量區(qū)，某些供給量大的區(qū)塊，因為競爭激烈，個案本身不具特色，產(chǎn)品重覆性過高，價格只好逐步調(diào)降。
 
5.公共建設(shè)遲遲沒有到位，有時也會產(chǎn)生房價下修情形，例如新莊地區(qū)，因捷運題材拉高此區(qū)行情，公共建設(shè)卻過於緩慢，導(dǎo)致有些個案只得選擇調(diào)降價格。而去年捷運圖上消失的八條路線，也同樣影響了周邊的房市，在不清楚捷運還要等多久、什麼時候會蓋好的情況下，周邊房價只得下修來等待客源。除了交通因素外，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場等若發(fā)展不如預(yù)期興盛，也可能導(dǎo)致房價下修。
 
6.建商轉(zhuǎn)向海外投資，資金逐漸轉(zhuǎn)移，國內(nèi)推案量減少，將重心轉(zhuǎn)移的情況下，為求加快結(jié)案，定價策略也會調(diào)整。例如某中部知名建商近期積極開發(fā)海外房地產(chǎn)，就調(diào)整了旗下幾個建案的定價策略。
 
7.非住宅用地，例如工業(yè)用地等，因原本土地成本就較低，碰上政府近來嚴(yán)格查察非住宅使用土地，建案為趕緊走避風(fēng)險，調(diào)降價格盡速結(jié)案。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：房市下修因素，可歸咎於現(xiàn)今房市大環(huán)境反應(yīng)較為冷清，民眾的購屋意願不如之前熱絡(luò)所造成。若是換個時空背景，民眾對區(qū)域環(huán)境有信心，對房價期許高，價格就能有其支撐力，建商不用擔(dān)心房屋銷售會受到影響。
 
當(dāng)然，價格下修還是個案情形，整體來說房價仍然呈現(xiàn)漲勢。房價持續(xù)上漲的原因，從個案來分析，原因也可分成7種：
 
1.地段良好、基地條件佳，通常房價就有不斷挑戰(zhàn)新高的本錢。
 
2.精華土地大面積開發(fā)案，如政府早期釋出的精華土地，在建商養(yǎng)地或整合鄰近一些畸零土地成功後，未來公開都有提升地區(qū)房價的實力。
 
3.規(guī)劃小坪數(shù)小套房，調(diào)升房屋單價，因規(guī)劃坪數(shù)小，總價較易符合區(qū)域客源，業(yè)者就容易拉抬單價，形成低總價高單價的狀況。
 
4.訴求低公設(shè)比來調(diào)升房價，有些個案在規(guī)畫時就盡量壓低公共設(shè)施，在銷售時告知消費者，單價雖較高，但實際使用坪數(shù)較多，消費者在衡量之後會較有願意買單。
 
5.區(qū)域有潛力造成房價推擠效應(yīng)，有些區(qū)域被投資客認(rèn)同有潛力，雖然還沒有實際建設(shè)到位，卻因房價推擠效應(yīng)，已將周邊房價炒高，例如桃園的中路重劃區(qū)、經(jīng)國重劃區(qū)，或是鶯歌的鳳鳴重劃區(qū)，都是尚未公開的重劃區(qū)被炒作而造成價格拉抬，在鳳鳴重劃區(qū)內(nèi)的土地更是喊到一坪65萬，土地成本不斷上漲，讓此區(qū)房價格也將衝到3字頭。
 
6.同體系的建案彼此拉抬，當(dāng)系列個案推出第二期時，單價一定會設(shè)定比第一期的價格高，新案價格當(dāng)然也會跟著上漲。
 
7.規(guī)模較大有品牌的財團，推出建案時價格就會較其他建案來的高，而地區(qū)性的建商品牌，在該地區(qū)容易得到區(qū)域客層的支持，價格也會順勢拉抬。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：展望現(xiàn)今房市，個案推出後房價漲跌潛藏不少因素。接下來進入329檔期，大量的建案一齊推出，勢必又會影響現(xiàn)今區(qū)域的價格行情，而哪些個案會成功、哪些個案銷售會挫敗，如用以上述因素來探討，就可略知建案未來推出後的成與敗。